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Dem Liechtensteiner Immobilienmarkt kommt eine wichtige finanzwirtschaftliche Bedeutung zu, da Immobilien einen grossen Teil des Vermögens der privaten Haushalte ausmachen. Auch wenn die durchschnittliche hypothekarische Belehnung mit unter 66% vergleichsweise tief ist, besteht ein wesentlicher Teil der privaten Verschuldung aus Hypothekarkrediten. Die Immobilienpreise in Liechtenstein sind seit Jahrzehnten tendenziell gestiegen und auch während der globalen Finanzkrise von 2008 – 2009 setzte der Liechtensteiner Immobilienmarkt seinen Aufwärtstrend fort. Insbesondere ist in den Jahren des Niedrigzinsumfeldes der Erwerb von Wohneigentum mit Hypothekarkrediten sehr attraktiv geworden.
Gleichwohl hat die globale Finanzkrise in der europäischen aber insbesondere der amerikanischen Kreditwirtschaft deutliche Spuren hinterlassen. Für die Europäische Union bestand deshalb vor allem Handlungsbedarf bei den regulatorischen Vorschriften zur Kreditvergabe, um Konsumenten vor Überschuldung zu schützen. Mit der europäische Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Mortgage Credit Directive, MCD) vom 4. Februar 2014 (RL 2014/17/EU) schuf der europäische Gesetzgeber einen einheitlichen Rechtsrahmen für Hypothekarkredite. Die Richtlinie enthält Mindestvorschriften für die Vergabe und Vermittlung von Hypothekarkrediten. Ziel der Richtlinie ist die Schaffung eines verstärkten Konsumentenschutzes bei der Vergabe von Immobilienkrediten.
Als EWR-Mitgliedsstaat setzt Liechtenstein diese Richtlinie per 1. April 2021 durch das Hypothekar- und Immobilienkreditgesetz (HIKG) in nationales Recht um. Damit verbunden sind erstmalig allgemeine Bewilligungsanforderungen und die Möglichkeit zur grenzüberschreitenden Tätigkeit im Rahmen der Dienstleistungs- oder Niederlassungsfreiheit für Kreditvermittler.
Das HIKG regelt hypothekarisch besicherte Wohnimmobilienkreditverträge für Privatpersonen (Konsumenten) die für
- den Erwerb oder die Erhaltung von Eigentumsrechten an einem Grundstück oder bestehenden oder geplanten Gebäude; oder
- für den Erwerb eines Konsumgutes (z.B. ein Auto), welches durch eine Hypothek oder vergleichbare Sicherheit besichert ist,
verwendet werden.
Die wichtigsten Regelungen betreffen Informationspflichten für Kreditgeber und Kreditvermittler, Anforderungen an die Durchführung der Dienstleistungen (z.B. bezüglich der Kenntnisse und Fähigkeiten des Personals), die Verpflichtung zu einer Kreditwürdigkeitsprüfung, Regeln zur vorzeitigen Rückzahlung und zu Fremdwährungskrediten sowie bezüglich Kopplungs- und Bündelungsgeschäften.